房子買不買-《羅右宸看屋學》---the next day

 

l   裝潢工程抓高，要多抓20%

1.  投資中古屋總價低，門檻比新成屋低，但工程裝修款在買房前就要抓得非常準，不然一旦發現屋況很差，不僅會降低投資報酬率，還可能虧錢。

2.  超過20年屋齡以上的，若前屋主沒重新換過水電管路，建議一定要重新估計預算。

3.  因此，如一開始預估要花100萬，你就得準備120萬。

l   投資一般住家，必選三區

1.  交通便捷：車程離火車站5分鐘，或走路10分鐘到捷運、公車站牌。

2.  採買民生方便：車程10分鐘內有大賣場、百貨、菜市場。

3.  生活品質：有明星學區、大公園。

l   改裝房屋的五大流程

l   二房東在法律上要注意什麼？

我們不像一般大企業要租別人的店面營業使用,或是飯店管理有專業律師團隊負責擬訂合約内容。我的建議是,要去做法院公證較有保障。

同時雙方約定:

1、出租人出售房屋時,買方及購買人在租賃效內,不得違反本租約,即遵守買賣不破租賃原則,與出租人在租賃期間內不得任意漲價租金。

2、出租人甲方同意承租人乙方轉租全部承租之房屋。

3、若出租人、承租人雙方提前解約，應賠償的金額與條件要先講好。

4、如房屋有發生天災或是人為災害不可抗拒之情形，導致房屋價值減損或損壞時，通常是由出租人負責處理與修繕房屋，但如因承租人過失致房屋毀損，由承租人負責處理與維護。

5、房屋的一些不固定物(家具、家電)，與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物，是交由誰負責處理修繕，一樣先拍照存證。

l   買房子的錢只有三種：

1.  自己存款=無利息成本，但時間成本重。

2.  銀行的錢=低押品貸款與信貸─利息。

3.  合作的錢=私募或法人公募資金－利潤比例分配。

☆借錢方式：

(1).跟親朋好友(要小心，以免翻臉不認情)

(2).跟銀行(房貸、信貸，還有裝潢裝修款也可借，還能談寬限期與每年繳交的利率區間)

(3).跟房地產同好合資

(4).跟屋主(可開本票給屋主，並支付一定利息來借頭期款，但因為全部的錢都是別人的，槓桿較大，只適用低風險的產品)

(5).跟較熟的房仲(你花時間幫我們找尋可投資的標的產品，然後一起出錢合作投資，再拆分利潤。

☆錢不是最大風險，與「人」的合作關係才是關鍵。所以相關的法律合約與防範毀約條件，都要事先講明白，白紙黑字寫清楚。

l   投資房地產，要先想成本和風險

買房需要準備的現金為:頭期款+房屋貸款。

每項地產產品能貸到的成數,會因銀行與借款人信用狀況而不同。一般而言,大樓型房屋常能貸到房屋總價的7到8成;而公寓、透天產品,則能貸到房屋總價的6到7成。

還有「隱藏性金額」包括:仲介費、代書費、契税、印花税、装潢費、家具、家電費用等。所以真正要準備的現金為:頭期款+相關稅費+裝潢具、家電費用。

建議，投資前先不要想這房子能獲利多少，而是反向思考，最壞結果是什麼？

l   上班族未來退休就靠收租金

年輕人靠努力和拼無法擠下前輩,因為當主管的資深長輩,被社會現實逼得要繼續待在工作岡位上。而已經做起來的大品牌或大企業，更壟斷這個社會上的所有資源,設下重重障礙， 讓所有想進新興產業的年輕人不得其門而入。

當我知道大企業壟斷資源時,就知道我必須調整心態，在接下來的時代,應該將不動產視為收入的源之一。新聞媒體曾統計過，有70%人一生的夢想就是有一間收租房,不用辛苦的工作,就可以過愜意的生活。

其實當包租公是很辛苦的,沒有你想像的那麼美好。這是一功課，更是一門生意,就像生小孩,需要用心照顧、教育到他能自力更生,之才能賺錢供養你。這是需要學習的。

不過,現在有人將包租做成商業模式,想要當包租公,已經沒有那麼難,甚至不需要準備頭期款買賣房子,也能經營收租，每個月就有錢進你口袋。