房子買不買-《羅右宸看屋學》---First day

 

l   自住或投資，買房的關鍵，從來不是價格，是價值。

l   好地點，才會有源源不絕的租客、買家。哪什麼是「好地點」？

1.  交通便利，縮短通勤距離(離車站、公車站牌5-10min可到車程為範圍)

2.  人口匯聚，易買民生必需品，方便又高消費力支撐(指標有百貨、量販、電影院)

3.  明星學區，12年教育大計(公立圖書館亦加分)

4.  未來發展，追踨都更計畫(興建捷運、快速道路、大型公園、科學園區、重劃區等)

5.  文創商店、咖啡館附近(體驗式消費，鬧中取靜，生活機能便利，走路5min的便利圈地：超市、小吃餐飲、汽機車維修、診所、小7、全家、萊爾富/夜市噪味，龍蛇混雜是地雷)

l   偵探看屋：上下、左右+聽

1.  有無嫌惡設施(墳墓、電塔、變壓器、加油站、焚化爐、殯儀館)

2.  1樓看2D, 頂樓看3D：公共梯間有無雜物？外牆剝落？頂樓漏水？防火巷寬度？鴿舍？基地臺？

3.  問鄰居(當地住20年↑婆婆媽媽)、管理員：有無凶宅、海砂屋、輻射屋？

4.  看實值登錄官網：信義、永慶房屋的成交資料庫，交叉比對(近1年)成交行情。

5.  問銀行可貸多少$：找2-3家交叉比對估貸款，抓個平均值；順便瞭解銀行評估的市價是多少。(通常銀行評估保守，故只要買的比銀行估的市價還低，就有獲利空間！)

6.  想好你的出價上限：如500萬是我的出價上限，建議你從打85折開始出價，再慢慢20萬、10萬、5萬加上去。

l   仲介業的經營客群

1.  首購自住客：沒經驗、沒市場行情、首購，較謹慎，出價低，砍價最兇。

2.  小屋換大屋：市場行情淺理解，買房的總價較高，但仍殺服務費。

3.  短期投資客：市場行情深理解，只要地點、價錢對就出手，決定速度快，仲介服務費好賺，一有好案馬上通報投資客。

4.  長期置產客：房地產是抗跌且會增值的商品，眼光看得遠，一買入就擺10年以上，漲幾倍後賣掉，既賺租金(現金流)，也賺價差(增值)，資本雄厚。